Кто сегодня не хотел бы купить жилье на выгодных условиях? Но распродажи квартир случаются крайне редко, а вот приобретение недвижимости на разных этапах строительства сегодня является одним из наиболее выгодных вариантов. Правда, этот путь сопряжен с немалым риском - ужасающие ситуации с обманутыми дольщиками то и дело возникают в разных городах России.

DSC 0209

Особенно много пострадавших в Подмосковье, что и понятно - желающих поселиться рядом со столицей, где уровень и качество жизни существенно выше, просто пруд пруди. И недобросовестные застройщики довольно долго этим пользовались, находя все новые и новые жертвы. Сравнительно недавно - всего пару лет назад - появились такие и в Димитровграде, хотя ничто, казалось бы, этого не предвещало. Более того, когда в 2013 году зашла речь о возведении четырех 16-этажек на улице Строителей, многие радовались. Мол, наконец-то наш город начинает расти ввысь. Но не тут-то было. Даже первый из этих домов до сих пор не достроен, хотя его сдача в эксплуатацию планировалась на четвертый квартал 2015 года. С тех пор люди слышат лишь одни обещания, а дело не движется. Большинство терпеливо ждет, когда решится наболевший вопрос, а некоторые через суд пытаются вернуть напрасно потраченные деньги. И у тех, и у других появилась надежда, что они не останутся один на один со своей проблемой, когда президент Владимир Путин на всю страну заявил, что государство обманутых дольщиков в беде не бросит. А чтобы впредь избежать возникновения таких ситуаций, на законодательном уровне изменили нормативную базу, связанную с долевым строительством. Новые правила игры на этом рынке начнут работать совсем скоро - с 1 июля.

Базовые требования

Предъявлявшиеся ранее требования к застройщикам (девелоперам), желающим привлекать средства граждан для возведения жилья, сохранены в полном объеме. По-прежнему они должны предварительно получать разрешение на возведение многоэтажки и документацию, подтверждающую выделение участка под новостройку. Но в отличие от прежней практики сегодня основополагающим становится принцип «одна стройка – одно разрешение», то есть получать документы большим пакетом у девелоперов больше не выйдет.

Кроме того, их обязали еще до сбора средств разработать проектную декларацию и согласовать ее уполномоченной экспертной организацией, заключение которой будет служить дополнительной гарантией безопасности вложений для финансовых организаций и граждан, желающих приобрести жилье в многоэтажке до начала или в ходе ее строительства. Сам же договор долевого участия (далее - ДДУ) теперь должен непременно регистрироваться в Росреестре, и оплата с дольщиков может взиматься только после этой процедуры.

Денежные отношения

Банковское сопровождение финансовых взаимоотношений с дольщиками станет обязательным, а передача средств напрямую представителям строительных компаний или посредникам будет запрещена. Переход на режим проектного финансирования должен состояться 1 июля 2019 года. И все расчеты по ДДУ, которые будут поданы на регистрацию в следующем месяце, должны проводиться с использованием эскроу-счетов. Это банковские счета, на которых смогут аккумулироваться деньги дольщиков. Исходя из общего объема этих накоплений, банк будет выделять застройщику средства для поэтапного проведения работ. То есть впредь застройщик сможет использовать лишь деньги банка, а не дольщиков, причем кредитная организация будет контролировать и целевое использование финансов.

Новые поправки также предполагают, что учредители компании-застройщика могут выдавать последней кредитные средства, однако размер этих средств не может превышать 20 процентов от задекларированной стоимости проекта. Зато деньги со своего счета застройщики теперь смогут использовать не только на проведение строительных работ по объекту, на который собирались деньги дольщиков, но и на оплату коммунальных услуг, содержание жилых и нежилых помещений.

Еще один нюанс: уполномоченный банк теперь имеет право отказать застройщику в выдаче наличных денег, если речь не идет об оплате труда наемных работников. Кроме того, банк может отказать и в зачислении наличности на его счет.

Заключаем договор

Изменения коснулись и защиты прав дольщиков. Теперь граждане, приобретающие заранее машиноместа и различные подсобные помещения площадью до семи квадратных метров, в случае банкротства девелопера получают дополнительные гарантии, ведь эти площади приравниваются к жилью. Но только в том случае, если все формальности при заключении сделки соблюдены.

Правильно оформленный договор долевого участия – это основополагающий документ, предопределяющий правовые взаимоотношения девелопера и соинвесторов. И законодатели четко определили положения, которые должны непременно содержаться в ДДУ. Там должны быть: предельно точное и детальное описание продаваемой квартиры, включая расположение, материалы, используемые во время строительных работ, наличие или отсутствие отделки, количество жилых и технических помещений, балконных зон, сантехники и так далее; дата передачи готового жилья частному инвестору; цена «квадрата» и вся стоимость покупаемой недвижимости, а также способы внесения платежей; четкое определение подсудности для тех случаев, если возникают конфликтные ситуации; реквизиты сторон. Если в ДДУ не найдет отражения хотя бы один из этих пунктов, он будет считаться недействительным. А ведь это единственный документ, находящийся под государственным контролем. Остальные письменные договоренности и контракты с застройщиками граждане подписывают исключительно на свой страх и риск.

Что касается даты передачи готового жилья, здесь у дольщиков возникает много вопросов и недоразумений. Надо понимать, что недвижимость считается переданной дольщику с того момента, как подписан передаточный акт, а это, в свою очередь, невозможно без разрешительного документа на ввод в эксплуатацию.

Дополнительные меры

В Федеральном законе №214-ФЗ появились положения, непосредственно касающиеся дополнительных и разноплановых видов защиты прав дольщиков. Власти пришли к выводу, что страхование ответственности девелоперов – не столь эффективная мера, как предполагалось изначально. Страховые компании изо всех сил старались уйти от таких выплат, в результате чего эта система не помогла завершить ни одно проблемное строительство. В итоге открылся специальный фонд, гарантирующий решение проблем дольщиков при невыполнении девелоперами своих обязательств. Застройщиков обязали направлять в него 1,2 процента стоимости каждой квартиры, реализуемой по договору долевого участия.

Кроме того, их лишили права на покупку или выпуск ценных бумаг, за исключением акций самих компаний. Этим способом законодатели решили перекрыть вексельные схемы обеспечения строительства. Кроме того, введен запрет на получение или выдачу кредитов, за исключением целевых займов на возведение конкретных многоэтажек. Также девелоперские компании не имеют права создавать или принимать участие в деятельности коммерческих и негосударственных организаций, при помощи которых даже теоретически можно вывести средства дольщиков.

Плюсы и минусы

И все же главное нововведение 2018 года - это счета эскроу, на которые должны зачисляться средства частных инвесторов. Право на распоряжение ими девелоперы получат только после того, как полностью передадут жилье покупателям, подтверждением чего является подписанный ими передаточный акт. Такой механизм должен полностью исключить появление обманутых дольщиков в будущем.

Помимо банков, строительство также намерено контролировать государство. Законодательно будут закреплены четкие требования к застройщикам. В том числе по солидарной ответственности собственников и учредителей строительных компаний перед гражданами.

На этом фоне многие предсказывают существенное изменение ситуации на рынке недвижимости. И в первую очередь это может сказаться на стоимости жилья. В связи с отказом от продаж квартир в будущем доме, который еще находится в стадии котлована, логично ожидать подорожания квадратного метра, так как застройщики понесут дополнительные затраты на обслуживание банковских кредитов.

Между тем, будут реализованы все квартиры в новостройке или нет к сдаче дома, еще вопрос. А потому, опасаясь убытков, строительные организации, не имеющие собственных оборотных средств для возведения многоэтажек, решили вообще сменить вид деятельности. К сожалению, и в Димитровграде есть такие примеры. Специалисты просто опасаются, что многие горожане не смогут позволить себе покупку квартиры по новым ценам. Даже при условии, что ипотека станет доступней.

Регион в беде не бросит

В Ульяновской области по инициативе губернатора создан Фонд содействия пострадавшим участникам долевого строительства. С 1 июля он начнет работать в качестве автономной некоммерческой организации и по решению арбитражного суда сможет завершать возведение объектов, застройщики которых признаны банкротами.

Кроме того, сформирован банк земельных участков, которые будут предоставляться инвесторам без торгов в качестве компенсации затрат на завершение возведения проблемных объектов. Также внесены изменения в законодательство, позволяющие выделять из областного бюджета субсидии на достройку многоквартирных домов.

Для комментирования необходимо зарегистрироваться на сайте